Bauwerksabdichtung Köln
Kellerabdichtung und Bauwerksabdichtung von außen, samt Baugrube, Verbau und Erdarbeiten
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Eine Abdichtung von außen klingt nach vier Schritten: freilegen, spachteln, Bahn aufschweißen, fertig. Der erste dieser Schritte ist in der Stadt der schwerste, und er entscheidet über Termin, Preis und darüber, ob überhaupt gebaut werden kann.
Sobald ein Gebäude an der Straßenflucht steht, sobald tiefer als drei Meter gearbeitet werden muss, sobald ein Nachbargebäude im Einflussbereich liegt, ist das Freilegen selbst die Hauptleistung. Dann braucht es einen Verbau mit Statik, eine Kampfmittelsondierung, einen Verkehrszeichenplan und in aller Regel die Umlegung von Versorgungsleitungen.
Wir zeigen das an zwei eigenen Aufträgen: einer Gebäudeabdichtung mitten in der Kölner Innenstadt und der Abdichtung der Tiefgarage der Universität Bonn für das Land Nordrhein-Westfalen. Beide heißen im Leistungsverzeichnis Abdichtung. Bei beiden war das Freilegen die eigentliche Aufgabe.
Meter tief freigelegt, unmittelbar an der Gebäudefassade
Meter Baugrube am Stück, mit Berliner Verbau gesichert
Quadratmeter Bauwerk schadlos freigelegt, Tiefgaragendecke und Wand
Millionen Euro Auftragswert, Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW
Aus zwei Leistungsverzeichnissen
Abdichten kann man erst, wenn die Wand frei liegt
Die Bahn auf die Kellerwand zu schweißen dauert wenige Tage. Der Weg dorthin dauert Monate. Verkehrszeichenplan, Bodengutachten, prüffähige Verbaustatik, Kampfmittelsondierung, Leitungen umlegen, Träger bohren, verbaubegleitend ausheben: erst danach steht überhaupt jemand vor der Wand, die abgedichtet werden soll.
Genau dieser Weg ist unser Kerngeschäft. Keller freilegen, Baugrube sichern, Erdarbeiten in der Innenstadt neben Bestand und unter Verkehr, danach verfüllen, verdichten und die Oberfläche so wiederherstellen, wie sie vorher war.
Ein Vertrag, ein Ansprechpartner, vom Bodengutachten bis zum wiederverlegten Pflaster. Und eine Adresse für die Gewährleistung, nicht drei.
Wenn eine Kellerabdichtung nicht mehr abgeböscht werden kann
Steht ein Haus frei, liegt die Kellersohle bei zwei Metern und ist rings herum Platz, dann böscht man die Baugrube ab und die Sache ist überschaubar. Auch das bauen wir, wenn Sie uns fragen.
Interessant wird es, wenn das nicht geht. Sechs Bedingungen machen aus einer überschaubaren Abdichtung eine Tiefbaumaßnahme. Wer eine davon bei sich wiedererkennt, ist bei uns richtig.
Zwischen Fassade und öffentlichem Grund liegt kein Meter zum Abböschen. Es braucht eine senkrechte Baugrubenwand, einen Gestattungsvertrag mit der Stadt und einen Verkehrszeichenplan nach § 45 StVO.
Ab dieser Größenordnung wird die Böschung breiter als das verfügbare Gelände. Eine senkrechte, gesicherte Baugrubenwand ist dann nicht die aufwendigere Variante, sondern die einzige, die noch auf das Grundstück passt.
Dann entscheidet nicht der Geschmack, sondern eine prüffähige Statik über Trägerprofil, Einbindetiefe und ob gegurtet, ausgesteift oder rückverankert wird.
In weiten Teilen von Köln und Bonn ist vor jeder Bohrung zu sondieren. Das ist keine Formalie, sondern eine eigene Leistung mit eigenem Gerät und eigener Auswertung.
In der Innenstadt liegt unter dem Gehweg alles nebeneinander: Strom, Gas, Wasser, Fernwärme, Telekommunikation. Wo eine Leitung dort verläuft, wo der Träger stehen muss, hilft kein Umplanen der Baugrube, sondern nur eine Umlegung mit dem Versorger.
Wer eine Tiefgaragendecke oder eine Kellerwand freilegt, gräbt auf einem Bauwerk, das ganz bleiben muss. Öffentliche Auftraggeber schreiben das als eigene Erschwernis aus.
Wie abgedichtet wird, hängt an der Wassereinwirkungsklasse nach DIN 18533. Steht Grundwasser an oder staut sich Sickerwasser vor der Kellerwand, kommt zur Abdichtung eine Wasserhaltung in der Baugrube dazu.
Vor dem Verfüllen kommen Perimeterdämmung, Schutz- und Noppenbahn und, wo sie sinnvoll ist, eine Ringdrainage nach DIN 4095 mit Spülrohren und Kontrollschacht. Wer das weglässt, gräbt in zehn Jahren erneut.
Wie eine Abdichtung von außen abläuft
Baugrund und Genehmigung
Ein Bodengutachten ist die Grundlage jeder Verbaustatik, ohne geht es nicht. Parallel laufen Verkehrszeichenplan, Gestattung der Arbeitsflächen und, wo nötig, die Anmeldung der Kampfmittelsondierung. Diese Wochen entscheiden über den Termin, nicht die Bauzeit.
Verbaustatik
Aus unserer Vorstatik wird eine prüffähige Statik: Trägerprofil, Abstand, Einbindetiefe, Geländeauflast und die Frage, ob eine Gurtung im Kopfbereich erforderlich wird. Erst danach steht fest, was gebaut wird.
Sondierung und Bohrung
Auf Verdachtsflächen wird zuerst sondiert. Danach wird jeder Trägerstandort einzeln vorgebohrt, damit die Träger erschütterungsarm eingebracht werden können. Neben einem Bestandsgebäude ist das kein Komfort, sondern Bedingung.
Verbau und Aushub
Ausgehoben wird verbaubegleitend, Lage für Lage, mit dem Einbau der Ausfachung im gleichen Takt. Am Ende steht eine senkrechte Wand bis an die Fassade.
Untergrund und Abdichtung
Das freigelegte Bauteil wird gereinigt, ausgeglichen und grundiert, dann kommt die Abdichtung: Kratzspachtelung, Voranstrich, Bahn oder Beschichtung nach der Wassereinwirkungsklasse, die für das Bauteil gilt.
Verfüllen und Oberfläche
Der Arbeitsraum wird beim Ziehen des Verbaus lagenweise mit verdichtungsfähigem Material verfüllt. Aufgenommenes Pflaster wird wieder verlegt, Asphalt neu aufgebaut. Was danach zu sehen ist, sieht aus wie vorher.
Referenz · privater Auftraggeber · Köln
Sieben Meter tief, und oben lief der Betrieb weiter
Ein siebengeschossiges Büro- und Geschäftshaus an einem der Kölner Ringe, direkt an der Straßenflucht, mit einer Diskothek im Haus. Beides blieb während der gesamten Bauzeit in Betrieb. Über der offenen Baugrube wurde gearbeitet, verkauft und nachts gefeiert.
Das Leistungsverzeichnis trägt den Titel Gebäudeabdichtung. Um überhaupt an die Kelleraußenwand zu kommen, war ein Berliner Verbau über 22 Meter Länge und 154 Quadratmeter Fläche erforderlich, eingespannt, ohne Verankerung und ohne Aussteifung, mit einer Stahlgurtung im Kopfbereich nach Vorstatik. Träger HEB 400 auf zehn Meter Länge, jeder Standort einzeln vorgebohrt, damit die Erschütterung am Bestand klein bleibt.
Der Untergrund war der zweite Gegner. Unter einem Innenstadtgehweg liegen Strom, Gas, Wasser, Fernwärme und Telekommunikation dicht nebeneinander, und keine dieser Leitungen weicht einem Träger aus. Was im Weg lag, musste vorher mit dem jeweiligen Versorger umgelegt werden. Diese Abstimmungen zu planen hat länger gedauert als das Bohren selbst.
Dazu 63 Meter Sondierbohrung auf Kampfmittel bis in sieben Meter Tiefe, zwölf Wochen Vorhaltung mitten im laufenden Verkehr, ein Verkehrszeichenplan nach § 45 StVO und Pflaster, das aufgenommen und danach wieder verlegt wurde.
Was in diesem Auftrag steckte
Quadratmeter Berliner Verbau, eingespannt und vorgebohrt
Trägerprofil, Trägerlänge zehn Meter
Meter Sondierbohrung auf Kampfmittel
Wochen Vorhaltung des Verbaus im laufenden Verkehr
Derselbe Fall in groß: Universität Bonn
Seit Juni 2026 dichten wir die Tiefgarage am Hauptgebäude der Universität Bonn ab, im Auftrag des Bau- und Liegenschaftsbetriebs NRW. Auftragswert 3.915.745,54 Euro, Ausführung bis Juli 2027. Der Zuschlag ist im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht, Bekanntmachung 350698-2026.
Die Hauptkennziffer der Bekanntmachung lautet nicht Abdichtung, sondern Aushub- und Erdbewegungsarbeiten. Das Land ordnet den Auftrag also selbst dem Erdbau zu, obwohl er nach seinem Ziel benannt ist. Genau darum geht es auf dieser Seite.
Ausgehoben wird auf und neben einer befahrenen Tiefgarage, die ganz bleiben muss. Der Bauherr schreibt das schadlose Freilegen als eigene Leistung aus.
Alte Schichten aufnehmen, Ausgleich, Kratzspachtelung, Voranstrich mit Epoxidharz. Die Arbeit, ohne die keine Bahn hält.
Nach der Abdichtung kommt der Boden lagenweise zurück, auf die Tiefgaragendecke und an die Wand, ohne die frische Abdichtung zu verletzen.
Behelfsstraßen während der Bauzeit, danach der komplette neue Aufbau für Geh- und Radweg, dazu Dränleitungen und Versickerung.
Der Bauherr schreibt für zwei Positionen eine eigene Erschwernis aus: für das schadlose Freilegen von 3.545 Quadratmetern Tiefgaragendecke und 750 Quadratmetern Wand. Er bezahlt also ausdrücklich dafür, dass beim Graben nichts kaputtgeht.
Dazu kommen 4.770 Kubikmeter Boden, die nach der Abdichtung wieder auf und an das Bauwerk eingebaut werden, und der gesamte Aufbau der Oberfläche darüber. Das ist der Teil, den ein Abdichtungsbetrieb weitervergeben müsste.
Baugrube und Aushub für Keller
Dieselbe Technik steht auch am Anfang eines Neubaus. Kelleraushub, Baugrube mit Verbau, Bodenaustausch, Verfüllen und Verdichten sind bei uns keine Vorleistung für jemand anderen, sondern eine eigene Leistung mit eigenem Gerät.
Erdarbeiten für Hausbau und Keller rechnen wir nach Aufmaß ab. Wo Kampfmittel zu sondieren sind, Leitungen umgelegt werden müssen oder ein Nachbargebäude im Einflussbereich liegt, gehört die Statik dazu.
Was den Preis bestimmt
Der Baugrund
Ein Bodengutachten ist die Grundlage der Verbaustatik und entscheidet über Trägerprofil und Einbindetiefe. Steht Wasser an, kommt eine Wasserhaltung dazu. Trifft der Bagger auf Fels, Fundamente oder alten Bauschutt, wird aus leicht lösbarem Boden schwer lösbarer, und das ist ein anderer Einheitspreis.
Ob verbaut werden muss
Eine Böschung kostet fast nichts, ein Verbau kostet richtig Geld. Die Frage entscheidet sich nicht am Budget, sondern am verfügbaren Platz und an der Tiefe. Wo abgeböscht werden kann, sagen wir das auch.
Kampfmittel
Auf Verdachtsflächen ist vor jeder Bohrung zu sondieren. Ist eine Sondierbohrung nicht auswertbar, kommen Kontaktbohrungen dazu, und mit ihnen eine weitere Baustelleneinrichtung. Das lässt sich vorher abfragen, aber nicht vorher ausschließen.
Die Leitungen im Untergrund
In der Innenstadt ist der Raum unter dem Gehweg voll. Eine Leitungsauskunft gehört deshalb an den Anfang, nicht auf die Baustelle. Muss eine Leitung raus, wo ein Träger hin soll, ist das ein eigener Vorgang mit dem Versorger, mit eigener Planung und eigenem Termin. Was dabei zählt, ist Vorlauf.
Wie lange der Verbau steht
Die Vorhaltung ist einkalkuliert, im Kölner Beispiel zwölf Wochen. Dauert das Abdichten länger, weil ein anderes Gewerk wartet, wird die Vorhaltung nach Gewicht und Monat weiterberechnet. Das ist der Grund, warum die Reihenfolge auf so einer Baustelle zählt.
Der öffentliche Raum
Arbeitsflächen auf städtischem Grund brauchen einen Gestattungsvertrag, die Absperrung braucht eine Anordnung nach § 45 StVO. Beides beantragen wir, beides braucht Vorlauf, und die Erteilung kann niemand garantieren.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet eine Abdichtung von außen?
Den Preis macht nicht die Bahn auf der Wand, sondern der Weg dorthin. Entscheidend sind die Tiefe, der Baugrund, ob abgeböscht werden kann oder verbaut werden muss, ob Leitungen umgelegt werden müssen und wie lange die Baugrube offen bleibt. Deshalb messen wir vor Ort auf und rechnen den Verbau durch. Was Sie danach bekommen, ist ein Preis und keine Spanne.
Wann reicht abböschen, wann braucht es einen Verbau?
Als Faustregel: solange rings um das Gebäude genug Platz ist, um die Baugrube flach auslaufen zu lassen, ist die Böschung die richtige Lösung. Sobald die Böschung nicht mehr auf das Grundstück passt, ein Nachbargebäude im Einflussbereich liegt oder die Tiefe über etwa drei Meter geht, wird der Verbau zur Voraussetzung. Entschieden wird das mit dem Bodengutachten, nicht am Telefon.
Arbeiten Sie auch für öffentliche Auftraggeber?
Ja. Der größte laufende Auftrag dieser Art ist die Abdichtung der Tiefgarage der Universität Bonn für den Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW über 3.915.745,54 Euro, vergeben im Mai 2026, Bekanntmachung 350698-2026 im Amtsblatt der EU.
Wie lange bleibt die Baugrube offen?
Das bestimmt nicht der Erdbau, sondern die Abdichtung und deren Trocknungszeiten. Wir kalkulieren die Vorhaltung des Verbaus deshalb von vornherein mit einer festen Dauer und sagen Ihnen, was jede weitere Woche kostet.
Was passiert mit dem Pflaster und der Straße davor?
Vorhandenes Pflaster nehmen wir auf, lagern es seitlich und verlegen es wieder. Asphaltflächen bauen wir neu auf. Bei Arbeiten im öffentlichen Raum gilt dafür die Vorgabe des Straßenverkehrsamtes, nicht unsere.
Was Sie uns schicken sollten
Daraus lesen wir ab, wie viel Platz zwischen Gebäude und Grenze liegt. Das ist die erste Frage, die über Böschung oder Verbau entscheidet.
Wenn keines vorliegt, holen wir es. Ohne Bodengutachten gibt es keine prüffähige Verbaustatik und damit keinen belastbaren Preis.
Gehweg, Bordstein, Einfahrt, Bäume, Schächte. Auf so einem Bild steht meistens schon, was auf der Baustelle schwierig wird.
Ein Kellerfenster, eine Treppe, eine Angabe aus alten Plänen. Die Tiefe entscheidet über alles Weitere, auch über die Bauzeit.
Daraus sagen wir Ihnen, ob abgeböscht werden kann oder ob es ein Verbau wird, was zuerst beantragt werden muss und wie lange der Vorlauf dauert. Auch dann, wenn wir am Ende nicht bauen.
Wir arbeiten in Köln und im Umland: in Bonn und Brühl, in Frechen und Erftstadt, in Bergisch Gladbach, Rösrath und Leverkusen.
Abdichtung anfragen Wie ein Berliner Verbau gebaut wird Kanalbau und Tiefbau